Патриотизм, тренды и работа в новых условиях. Интервью с Андреем Оришкевичем
Во второй половине 2022 года компания «Зеленый Сад» вынесла на суд горожан и экспертов проект средней жилой застройки в Борках. Необычен для Рязани проект оказался тем, что создать его планируют на территории бывшего шпалозавода, то есть застройщику необходимо выполнить ряд обязательных процедур сначала с экспертизой грунта, а потом очисткой. Жители Борок проект поддержали, против выступили ряд активистов, которые утверждали, что застройка закроет вид на Рязанский Кремль.
Проект представили на общественных слушаниях, где его одобрили, мэр подписала соответствующие разрешения. Однако на этом история не закончена — за действиями строительной компании на шпалозаводе следят контролирующие органы. О том, как появился этот проект, кто и как проводит экспертизы грунта РЗН.инфо поговорил с управляющим директором компании «Зеленый Сад» Андреем Оришкевичем.
Речь зашла, насколько изменилась работа отрасли в 2022 году, есть ли сложности из-за закрытия границ в доставке оборудования. Андрей Оришкевич также поделился мнением о будущей стоимости квартир в Рязани и рассказал, как он подходит к выбору жилья.
Взлет и падение цен
— Чем заменяете исчезающее иностранное оборудование?
— Хочу всех порадовать: мы вообще не испытываем проблем со снабжением. Была проблема с поставкой лифтового оборудования. Но мы к 2022 году прошли «подготовку» коронавирусом. Тогда мы начали переговоры с китайским BLT. Установили их бесконтактные лифты с дистанционными панелями в ЖК «Pride Park». Отношения с BLT не продолжили, потому что не совсем правильная логистика, но опыт уже к 2022 году был.
Сейчас у нас есть добропорядочные партнеры из Турции, мы обсуждаем с ними открытие через два года производства лифтов в Рязанской области. Производство в нашем регионе будет работать на сегмент, который не перекрывает Щербинский завод.
— Есть ли сейчас проблема со строительными материалами в регионе?
— Все производства с высоким качеством продукции, необходимые отрасли, работают в России. Фасадные системы, утеплители, кровельные материалы. Благодаря нашему президенту цены на металл упали в два раза. Был взлет стоимости, потому что металл нужен для спецоперации. Тогда мы подняли цены на жилье на 5%, а теперь их опустили, когда стоимость металла упала.
— Пять процентов потенциальные покупатели жилья, конечно, заметят. Но когда смотришь, что Рязань попала в пятерку городов, где стоимость квадратного метра растет, грустно становится.
— Это фейк. Выдергивание информации. Когда металл поднялся в цене, стоимость жилья увеличилась на 15%, но посмотрите, как цена росла в Московской области. Каждый месяц она по чуть-чуть увеличивалась. А у нас одномоментно на 15%, и тут же все об этом сказали.
— Есть цифры, что сейчас стоимость жилья достигает 95 тысяч за квадратный метр.
— В некоторых городах и 200 тысяч. Вам надо взять длительный период времени по ЦФО и посмотреть динамику. Вы увидите, что у них цены росли поступательно, а у нас был всплеск, связанный с пандемией. В Рязанской области цены резко поднялись, а потом резко упали. И выровнялись, а в тех областях цены продолжили подниматься. Всплеск был связан и с политическими моментами. При прошлом губернаторе были сложности с получением разрешений на строительство. Квартиры в дефиците — цены растут. Скажем так, это были конъюнктурные проблемы. Они в прошлом.
Прогнозы и реальность
— Сейчас есть дефицит в строительстве жилья в Рязани?
— Нет, спрос и предложения одинаковы. Цена не растет. Если был бы дефицит, она бы росла. А мы где-то даже снижаем для того, чтобы обеспечить пополнение эскроу-счетов банков.
— Как вы относитесь к решению государства по введению эскроу-счетов?
— Проект перевода застройщиков на рельсы эскроу — первоклассный стратегический ход. Если бы их не ввели, половине строительных компаний в Рязанской области пришлось закрыться. Никто не смог бы выжить.
— Льготная ипотека — драйвер?
Рынок Рязанской области по новостройкам — это всегда 500 сделок в месяц с льготной ипотекой и без нее. Понятно, что гражданам легче купить квартиру психологически, пользуясь льготной ипотекой.
Платеж становится меньше, и людям легче принимать решение о покупке. Но на самом деле ничего не изменилось. Если льготной ипотеки не будет, у нас есть всегда в запасе классный рекламный продукт, который понравится нашим дольщикам.
— Ожидания по поводу стоимости квартир в будущем?
Я экономист по профессии, и вижу в экономике большое количество денежных средств. Государство добавляет постепенно, понятно, что это признак инфляции.
— Это 11% с лишним с начала года.
— Поэтому квартиры будут дорожать. Но предпосылок для дефицитного роста стоимости квартир в Рязанской области нет. Поэтому можно «планово» покупать квартиры, не надо никуда торопиться. Надо взвешивать покупки. Я бы покупал квартиру, смотря, насколько она будет классной через 10 лет, какое жилье достанется моим детям, когда я уйду из жизни.
— Вы философски подходите к вопросу.
— Это жилье. Мы берем его на 50 и на 70 лет. Можно в ипотеке выиграть 2 тысячи рублей, но в конечном итоге оказаться в очень уплотненной застройке, например.
— Вы можете назвать ошибки рязанских застройщиков?
— Ошибок вообще не было. Мы быстро росли. К примеру, если вы сейчас приедете в Курск, то увидите, что у них сейчас сдаются дома, которые мы строили десять лет назад. А у нас сейчас в эконом-классе двери раздвижные при входе, а дальше вход по face id.
Проект в Борках
— Почему вы решились на проект в Борках?
— У проекта всегда есть экономическое обоснование. Нужен еще и классный тренд. В данном случае все есть. Сейчас нет набережной в Рязани, она будет там и это тренд. Устранить шпалозавод по силам только жилой застройке. Ни одно производство не придет туда для того, чтобы исправить ситуацию с грунтами, которые есть под шпалозаводом. Инвестиции жилищного строительства и уровень доходности позволяют произвести замену грунтов и культивацию земель и исправить экологическую ситуацию, которая там есть сейчас. И потом у меня много хороших друзей живет в Борках, и мне приятно поработать рядом с ними, а не ехать за 200 км от Рязани и где-то там развивать проект.
— Вы разговаривали с ними перед тем, как вынести проект на публичные слушания?
— Да, они все рады. На публичных слушаниях не было ни одного купленного голоса. Все, кто приходил, приходил сам по себе, мы наоборот просили не приходить, понимая, что там скорее всего будет скандал.
— Вы уже говорили, что собираетесь исправить ситуацию с грунтом, который остался под шпалозаводом. Как вы убедите людей покупать квартиру там, как дадите понять, что ситуация исправлена?
— Понятное дело, что есть общественный резонанс вокруг этой проблемы. Внутри компании мы целенаправленно не делаем из мухи слона. Для нас этот проект ничем не отличается от других. В каждом проекте жилого дома есть экологический раздел. И в нем есть перечень мероприятий, которые исполняются и проверяются госстройнадзором. В новом проекте нет ничего из ряда вон выходящего. Понятно, что это было производство, на котором будет строиться жилье. В нашей стране таких проектов много. Но я отвечу, раз вы спрашиваете.
Экспертизу мы не стали доверять рязанцам. Ее делает Москва и Московская область, так как мы видим пристальное внимание контролирующих органов. Мы понимаем, что все, что мы делаем, будет подвергнуто повторной проверке.
Шпалозавод имеет три основных зоны: зона пропитки, зона сушки, пилорамная зона и зона складирования. Понятно, что зона пропитки — «грязная» зона, остальные три — «чистые». За свою историю шпалозавод два раза менял свою конфигурацию — до 70-х годов и после, когда был большой пожар на шпалозаводе. После этого было перенесено производство — оно находилось ближе к жилой застройке, а сейчас стало ближе к Оке. И сейчас там действительно присутствуют два сильно загрязненных участка. Как я думаю, там придется сделать выборку грунта, вывезти его оттуда, часть какую-то на промышленный полигон переместить, ее даже культивировать нельзя, а часть может быть рекультивирована.
Более того, московские специалисты брали отборы грунта. Я сам выезжал, мне было интересно посмотреть, как выглядят шурфы, насколько загрязнен грунт. Необычная картина — видно, что за период эксплуатации, с 70-х годов, два раза насыпали грунт, намывали песок: виден черный слой, потом слой белого песка, потом черный слой и опять песок и потом опять чище грунт пошел.
— Зачем они это делали?
— Завод находился в зоне подтопления. Все время приподнимали грунт. Есть фотоотчеты, понимаем, что придет проверка и скажет — покажите. Анализ берется с каждого слоя, который кажется «чистым» тоже, чтобы понимать, можно ли этот песок использовать, скажем, на дороги в Рязанской области или его надо тоже на полигон отправить. Но этот песок я лично брал в руки. Идет 50 сантиметров черного слоя, потом полтора метра белого песка, намытого, потом опять черный. Действительно, на разных слоях есть запах. Но запах — не загрязнение, он летучий. В любом случае, слово за экспертами.
— На какую глубину погружались шурфы?
— Пятиметровую. Ниже, чем любая точка эксплуатации завода. Насыпалось за историю завода всего два раза по метру. Мы берем значительно глубже.
— Вы ожидали, что вокруг проекта поднимется шум?
— Я не считаю, что это шум. Мы видим отдельное выступление псевдоправозащитников. Когда их аргументы в защиту Кремля иссякают, когда нет документальных подтверждений их слов, чтобы пойти в суд, значит им нечего предъявить. Мы бы не пошли в проект, если была бы хоть толика правды в их заявлениях. Мы не собираемся «закрывать» Кремль. Я патриот нашего города, я никогда бы такого не сделал. У нас есть все документы, и это не охранная зона. Мэр города поэтому и подписала документы, так как понимает, что риска нет.
— Почему в Борках вы планируете открыть Дом белого аиста?
— Проекту три года. Это экспериментальный проект, подтверждающий можно ли краснокнижных птиц, которых природа вычеркнула из своей жизни из-за травм, вернуть в природу. За три года проекта привезли больше тридцати птиц, они были вылечены и выпущены в дикую природу. Осталось всего два, которые не смогли улететь. И мы привезли еще двух птиц, сложившуюся пару, у которых появились птенцы.
Перенести проект в Борки решили по двум причинам: орнитологи считают, что там аистам ничем не хуже. Пойменные ландшафты Оки лучше, чем в Ленинградской области. Пойменные равнины, как у нас, аистам удобнее в силу физиологических особенностей — аисты крупные птицы.
И второе: считаю очень важным, что набережная, которую мы будем строить, имеет патриотическое воспитание. Мы видим, что это наш птицы, любим их, ценим нашу природу и нашу землю.
Оглавление
